土地法規 練習題

106年國家考試地政士 土地法規 練習題

一、私有土地所有權消滅之原因有何？試依土地法相關規定說明之。

【答】：
土地法有關私有土地所有權消滅之原因如下：
(一)因天然變遷而消滅
依土地法第十二條規定，私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運水道時，其所有權視為消滅。
(二)逾期未辦理總登記
依土地法第五十七條規定，土地總登記辦理時，逾登記期限無人聲請登記之土地或經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記。
(三)逾期未辦理繼承登記
依土地法第七十三條之一規定，土地或建改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承者，經該管直轄市或縣、市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關列冊管理。列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。經五次標售而未標出者，登記為國有。
(四)被土地徵收而消滅
依土地法第二百零八條規定，國家因公共事業之需要，得徵收私有土地。私有土地被徵收後，土地所有權因而消滅。
(五)被照價收買而消滅
私有土地被照價收買後，土地所有權因而消滅。例如：依土地法第八十九條第二項規定，私有荒地逾期未使用得照價收買。


二、何謂預告登記？何謂禁止處分之登記？試比較說明之。


【答】：
按土地登記規則第136條規定，限制登記係為限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。而預告登記及禁止處分之登記意義如下：
(一)預告登記
預告登記係為預為保全對於他人土地權利得喪、變更之請求權所進行之登記，其目的在於阻止登記名義人對其土地權利有妨害保全請求權所為之處分。而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向該管登記機關所為之限制登記名義人處分其土地權利之登記。
(二)禁止處分
禁止處分登記係指政府行政機關及於職權之行使，依據相關法令規定，以公函行文方式囑託登記機關禁止登記名義人處分其土地權利所為之登記。
為確保其行政業務目的之達成。例如：納稅義務人欠繳應納稅捐者，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關，不得為移轉或設定他項權利；其為營利事業者，並得通知主管機關，限制其減資或註銷之登記。（稅捐稽徵法第24條）
故稅捐稽徵機關對於欠稅者名下之土地或建築物，不必經法院之裁定，得逕行囑託地政機關辦理禁止處分登記。
(三)預告登記與禁止處分登記之比較
1.申請者：
(1)禁止處分登記由行政機關囑託或登記機關自行辦理。
(2)預告登記由權利人或登記名義人單獨申請。
2.目的：
(1)預告登記在阻止登記名義人對於該土地為有妨害其請求權之處分。
(2)禁止處分登記在禁止登記名義人處分其土地權利。
3.登記名義人之意思表示：
(1)處分登記須經登記名義人之同意。
(2)禁止處分登記無須經登記名義人之同意。
4.登記效力：
(1)預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
(2)禁止處分登記後，除因繼承、強制執行、徵收、法院判決確定或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權而申請登記者外，不得為移轉或設定他項權利。


三、試依平均地權條例及其施行細則之規定，說明實施市地重劃時，對於重劃前土地所存在之他項權利如何處理？


【答】
(一)實施市地重劃時已設定他項權利而於重劃後分配土地者之處理：
1.地上權、農育權、永佃權及不動產役權因市地重劃致不能達其設定目的者，各該權利視為消滅。地上權人、農育權人、永佃權人或不動產役權人得向土地所有權人請求相當之補償。
2.土地建築改良物經設定抵押權或典權，因市地重劃致不能達其設定目的者，各該權利視為消滅。抵押權人或典權人得向土地所有權人請求以其所分配之土地，設定抵押權或典權。(平權§64)
3.重劃前土地已設定他項權利而於重劃後分配土地者，主管機關應於辦理土地權利變更登記前，邀集權利人協調，除協調結果該權利消滅者外，應列冊送由該管登記機關按原登記先後轉載於重劃後分配之土地。其為合併分配者，他項權利之轉載，應以重劃前各宗土地面積比率計算其權利範圍；他項權利為地上權、農育權、永佃權、不動產役權或典權者，並應附具位置圖。
4.轉載，應通知他項權利人。
5.重劃前土地經辦竣限制登記者，準用前二項規定。(平權施§91)
(二)實施市地重劃時未受土地分配者權利價值之協調清理：
1.實施重劃未受土地分配者，其原設定抵押權或典權之權利價值，由重劃機關在不超過土地所有權人應得補償之數額內予以協調清理。(平權§64-1)
2.依規定實施重劃未受分配之土地上原設定抵押權或典權之權利價值，主管機關應於重劃分配確定之日起二個月內，邀集權利人協調，達成協議者，依其協議結果辦理；協議不成者，應將土地所有權人應得補償地價提存之，並列冊送由該管登記機關逕為塗銷登記。(平權施§92)


四、試分別依土地法及平均地權條例之規定，說明申報地價之作用及時機。


【答】
(一)申報地價之作用
規定地價為平均地權四大綱領之一，而申報地價係為規定地價的重要工作。其作用在於由土地所有權人參考公告地價（標準地價），主動申報，以劃分公私產權之界限，並作為課徵地價稅之稅基。
(二)申報地價之時機
1.土地法之規定：
(1)依土地法第一百五十六條規定，土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價百分之二十以內之增減。
(2)依土地法第一百五十七條規定，土地所有權人認為標準地價過高，不能依前條為申報時，得聲請該管直轄巿或縣（市）政府照標準地價收買其土地。
(3)依土地法第一百五十八條規定，土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價。
(4)依土地法第一百六十條規定，地價申報滿五年，或一年屆滿而地價已較原標準地價有百分五十以上之增減時，得重新規定地價，
2.平均地權條例之規定：
(1)依平均地權條例第十五條規定，辦理規定地價或重新規定地價之程序，由直轄市或縣 (市) 主管機關分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議。評議後計算宗地單位地價並公告。公告期間三十日，由土地所有權人申報。
(2)依平均地權條例第十六條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。


五、依平均地權條例之規定，說明得實施照價收買之情形有那些？又照價收買土地之地價如何計算？


【答】
依平均地權條例第二十八條規定，照價收買時機有六，茲分述如下：
(一)照價收買的時機：
1.申報地價過低：
舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報之地價未滿公告地價百分之八十時。(平權§16)
2.空地未依限使用：
空地經限期使用，逾期仍未建築使用者。(平權§26)
3.荒地未依限使用：
農業用地閒置不用，經加徵荒地稅滿三年，仍不使用者。(平權§26-1)
4.申報移轉現值過低：
申報土地移轉現值低於公告土地現值者。(平權§47-1)
5.私有超額未建築用地：
超額建築用地，經限期出售或建築使用，逾期未出售或未建築使用者。(平權§72)
6.收回耕地未建築使用：
編為建築用地之出租耕地，經終止租約，實際收回屆滿一年後，不依照使用計畫建築使用者。(平權§76)
(二)價格標準：
1.收買低報地價之土地者以其申報地價為準。
2.收買低報土地移轉現值者，以其申報之土地移轉現值為準。
3.收買空地、荒地、逾期未建築使用之超額建築用地及終止租約之出租耕地者以收買當期之公告土地現值為準。(平權§31)
照價收買之土地，如土地所有權人有改良土地情事，其改良土地之費用及已繳納工程受益費，經該管主管機關驗證登記者，應併入地價內計算之。(平權§32)


六、政府為調節房屋供需，依土地法之規定，有那些方式？另，對於房屋租用，有關於租金、擔保金及終止租約有那些限制？


【答】
土地法對於房屋缺乏之救濟，係採取政府興建準備房屋、獎勵私人興建房屋及限制自住房間數之方式；並對房屋租用予以限制，藉增加住宅供給量，以減輕承租者負擔。
(一)房屋供需之調節
1.政府興建準備房屋
城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。
前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。(土§94)
2.獎勵私人興建房屋對新建房屋之減免賦稅
直轄市或縣（市）政府為救濟房屋不足，經行政院核准，得減免新建房屋之土地稅及改良物稅，並定減免期限。(土§95)
3.自住房間數之限制
城市地方每一人民自住之房屋間數，得由直轄市或縣（市）政府斟酌當地情形，為必要之限制。但應經民意機關之同意。(土§96)
(二)房屋租用
1.租金之限制
：(1)準備房屋之建築及租金：
城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。
前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。(土§94)
(2)房租之限制及減定：
城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣(市)政府得依前項所定標準強制減定之。(土§97)
(3)土地及建築物價格之估定：
土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。(土施§25)
2.擔保金之限制：
(1)擔保金利息之租金抵充：
以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。
前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。(土§98)
(2)擔保金利息之限制及抵付：
依前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。
已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。(土§99)
3.出租人收回房屋之限制：
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
1.出租人收回自住或重新建築時。
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3.承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4.承租人以房屋供違反法令之使用時。
5.承租人違反租賃契約時。
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。(土§100)


七、現行土地徵收條例規定，徵收補償之範圍及標準為何？請依地價之補償、土地改良物之補償、土地改良費用之補償、合法營業損失之補償、遷移費及安置計畫分述之。


【答】
(一)地價之補償：
1.被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。
2.市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。
3.查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。(土徵§30)
(二)土地改良物之補償：
1.建築改良物之補償費，按徵收當時該建築改良物之重建價格估定之。
2.農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按成熟時之孳息估定之；其逾一年者，按其種植及培育費用，並參酌現值估定之。
3.建築改良物及農作改良物之補償費，由直轄市或縣 (市) 主管機關會同有關機關估定之；其查估基準，由中央主管機關定之。(土徵§31)
(三)土地改良費用之補償：
徵收土地公告前已領有建築執照或於農地上為合法改良土地，依第二十三條第一項規定停止工作者，其已支付之土地改良費用，應給予補償。(土徵§32)
(四)合法營業損失之補償：
1.土地或土地改良物原供合法營業之用，因徵收而致營業停止或營業規模縮小之損失，應給予補償。
2.補償之基準，由中央主管機關定之。(土徵§33)
(五)遷移費：
徵收土地或土地改良物時，有下列情形之一，應發給遷移費：
1.依第五條第一項第一款或第二款規定遷移者。
2.徵收公告六個月前設有戶籍之人口必須遷移者。
但因結婚或出生而設籍者，不受六個月期限之限制。
3.動力機具、生產原料或經營設備等必須遷移者。
4.因土地一部分之徵收而其改良物須全部遷移者。
5.水產養殖物或畜產必須遷移者。
前項遷移費查估基準，由中央主管機關定之。(土徵§34)
(六)安置計畫：
1.徵收公告一年前有居住事實之低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，或情境相同經直轄市或縣（市）政府社會工作人員查訪屬實者，需用土地人應訂定安置計畫，並於徵收計畫書內敘明安置計畫情形。
2.安置，包括安置住宅、購置住宅貸款利息補貼、租金補貼等。(土徵§34-1)


八、依據「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」，請依該規定及土地法規定仍有那些土地不得移轉？請說明之。


【答】
大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，應不予許可：
(一)依土地法第十七條第一項各款所定之土地。
1.林地。
2.漁地。
3.狩獵地。
4.鹽地。
5.礦地。
6.水源地。
7.要塞軍備區域及領域邊境之土地。(土§17)
(二)依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。
(三)依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。
(四)各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。
(五)其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。