時效取得地上權，依法有土地使用權限，不願返還土地

湯姆一家人早年舉家遷居美國，在台灣留有已登記之祖產土地一筆，今年清明一家人返鄉祭祖時發現，該筆土地多年來遭阿財占用，阿財更已在土地上建築房屋居住逾20年，湯姆遂向阿財寄發存證信函，限期要求阿財自動拆除房屋並返還土地，豈料，阿財回函表示其已因時效取得地上權，依法有土地使用權限，不願返還土地。問：阿財的主張是否有理由？湯姆可否要求阿財拆屋還地呢?

壹、爭點說明─問題意識

一、什麼是地上權？

依民法第832條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」；同法第841之1條規定：「稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」

所謂地上權是指在「土地」上的物權，屬於用益物權，依上揭條文所述，地上權人享有在他人所有之土地上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權利，在我國民法中現行規定下，有「普通地上權」及「區分地上權」之分。除非法律另有規定，原則上地上權要透過向地政機關聲請「登記」後始能取得。

二、何謂時效取得？

「時效」係指在一定期間內繼續一定事實而發生一定法律效果之制度。又，本於「法律幫助勤勉人，不幫助睡眠人」之法理，時效有消滅時效和取得時效兩種，相對於取得時效，一般大家常聽到的是消滅時效，消滅時效乃是請求權因一定期間不行使而歸於消滅或發生抗辯權之制度，民法總則編第125條以下設有規定；而我們今天所介紹取得時效之制度，則是因繼續占有他人之物或行使一定財產權，達一定期間而取得其所有權及其他財產權之制度，民法物權編第768條以下設有規定。

三、時效取得地上權之法律依據：

時效取得地上權之法源主要是根據民法第832條及772條準用第769至770條之規定：「以行使地上權之意思，10年間或20年間和平繼續占有他人之不動產者，得請求登記為地上權人。」、土地登記規則第118條規定：「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。前項登記之申請，經登記機關審查證明無誤應即公告。公告期間為30日，並同時通知土地所有權人。土地所有權人在前項公告期間內，如有異議，依土地法第59條第二項規定處理。……」及93年8月20日修正時效取得地上權登記審查要點辦理。

四、時效取得地上權之要件

關於所有權以外財產權之取得時效，民法第772條規定：「前四條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。」，其準用結果，必須具備下列要件：（一）占有人須以行使地上權意思和平、繼續、公然占有；（二）法定期間（通常為20年）之經過；（三）須以他人之物或財產權為客體；（四）須占有人得請求登記為地上權人。以時效取得地上權準用民法第769條規定為例，其結果為請求權人需：「以行使地上權之意思，20年間和平、繼續、公然在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木者」，始得請求登記為地上權人。

然，因時效而取得地上權之人，不過是取得登記為地上權人之「請求權」而已，並非當然取得該不動產之地上權，在占有人未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有權人，而主張其非無權占有。是以，縱使占有人雖已因時效而取得地上權之登記請求權，然而在占有人未依法請求登記為地上權登記以前，若是所有權人本於所有權之權能，依民法第767條物上請求權之規定請求占有人拆屋還地，占有人不得據以對抗土地所有權人，此時原則上法院將會判命占有人必須負拆屋還地之責，以維護所有權人之權益。

五、小結

綜前可知，於土地遭他人無權占有之狀態下，土地所有權人為避免地上權遭他人因時效取得地上權登記請求權並為登記，應搶得先機，盡快向法院提起拆屋還地之訴以維護己身權益。

貳、相關實務見解

一、最高法院84年台上字第748號判決：

「主張時效取得地上權者，須為以行使地上權之意思而占有始足當之，若依所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行（另最高法院64年台上字第2552號判例參照）。有占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任。」

二、最高法院60年台上字第4195號判例：

「以行使地上權之意思，在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，經過取得時效期間後，取得人須請求登記為地上權人，於登記完畢後，始得取得地上權。」

三、最高法院69年度第五次民事庭會議紀錄：

「因時效而取得不動產所有權或他項權利之人，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有，由此可知，時效取得在完成時，並不自動依法產生標的之物權予主張時效取得之人，而只產生一該權利之登記請求權，令取得人得以據以登記完成後，方始為主張時效取得人所取得。」

參、案例解析

一、阿財的主張是否有理由？

本件占有人阿財雖已占用湯姆祖產之土地20逾年，然依上述實務見解，阿財僅取得「地上權之登記請求權」，若其尚未向地政機關申辦地上權登記，阿財不得向湯姆主張其已因時效取得地上權，湯姆自得本於所有權人之地位，請求阿財拆屋還地。

二、若阿財已向地政機關申辦完成地上權之登記，雖湯姆不能再向阿財要求立即拆屋還地，然而有關土地所有權人得否向時效取得地上權人請求支付地租？依大法官會議釋字第291號解釋：「至於因取得時效完成而登記為地上權人時，其與土地所有權人間如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之。」及該解釋理由書：「至因時效完成而經登記為地上權人者，土地所有權人既未喪失其所有權，而仍須承受稅捐等之負擔，為平衡雙方權益，參照民法第876條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之。」可知，湯姆應得向阿財請求支付地租，雙方就地租事項如有爭議，得聲請法院裁判之。

三、俗有法諺云：「法律不保護讓自己權利睡著的人。」，土地所有權人應注意自己所有之土地有無被他人占用之情形發生，並適時提起訴訟或主張權利，避免他人於時效期間經過後向地政機關請求登記取得地上權，造成所有權人使用土地之權益受損喔！